Người mua nhà đất cần cẩn trọng trước các thông tin "sốt" đất tại các vùng ven, vùng trong quy hoạch và tìm hiểu thật kỹ các thông tin từ chính quyền địa phương. Ảnh minh họa: TTXVN

Tại phiên chất vấn của Quốc hội vào kỳ họp vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chỉ ra, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản một phần do các địa phương còn chưa quan tâm đến việc kiểm soát, quy hoạch đồng bộ các phân khúc nhà ở trên thị trường, dẫn đến dư nguồn cung về nhà ở cao cấp, căn hộ condotel song lại thiếu hụt tại khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Theo người đứng đầu ngành xây dựng, nhà ở xã hội chậm phát triển do nhiều yếu tố, trong đó các địa phương chưa quan tâm hỗ trợ, quy hoạch bố trí ngân sách phát triển nhà ở xã hội, khi phê duyệt nhiều dự án không phù hợp với chương trình nhà ở, chủ yếu là phân khúc cao cấp cũng như thiếu các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, số lượng nhà thu nhập thấp mới đạt 4,8 triệu m2 trong khi mục tiêu đến năm 2020 là 12,5 triệu m2. Thêm vào đó, hiện còn tồn tại đến 226 dự án nhà ở xã hội bị "ách tắc" do thiếu nguồn vốn cho vay. Nhìn chung, nguồn lực tài chính tại các dự án bất động sản còn rất thấp, cơ cấu vốn của chủ đầu tư thường chiếm khoảng 15%, còn lại là vốn vay ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản có xu hướng tập trung tại các chủ đầu tư lớn và phân khúc bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Về thị trường, chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản cũng có những bất hợp lý, vì vậy chưa khuyến khích được nguồn lực vào bất động sản cũng như hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường.

Trong những năm gần đây, thị trường nhà đất đã trải qua một loạt " cơn sốt" giá, không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM mà còn lan ra các tỉnh như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Kiên Giang… khiến nhiều nhà đầu tư lao vào cuộc mua đi bán lại đất nền, đẩy giá đất ở các khu vực này tăng 20-30%. Cá biệt, có những nơi đất nền tăng 50-60% như ở Đà Nẵng trong thời gian gần đây.

Chiêu thức được các "cò đất" thường hay sử dụng là mua gom đất tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, sau đó sang tay nhau trong nhóm, hoặc sang tay cho khách hàng nào chưa nắm được thông tin với giá rất cao so với lúc mua để tạo mặt bằng giá mới. Để lôi kéo được các nhà đầu tư khác, các nhóm môi giới, cò đất thường truyền tải trên nhiều kênh thông tin, đặc biệt là các diễn đàn về nhà đất và mạng xã hội các thông tin giả như quy hoạch thành phố/quận huyện, quy hoạch trung tâm văn hóa, hành chính kinh tế của tỉnh, quy hoạch thành khu kinh tế đặc biệt… để lôi kéo các nhà đầu tư thứ cấp. Theo thời gian, nhà đầu tư đến sau phải trả giá cao hơn nhà đầu tư đến trước, tâm lý đầu tư theo đám đông đã kéo theo một hệ luỵ là nhóm khách hàng ban đầu sẽ "giải phóng" hết nguồn hàng, còn người mua sau vì ôm giữ hàng giá cao mà gặp rủi ro.

Nhiều ý kiến cho rằng nghề môi giới bất động sản trong nước vẫn thiếu hụt hành lang pháp lý hữu hiệu nên nảy sinh nhiều điểm hạn chế, bất cập. Cơ quan quản lý thì lúng túng vì chế tài xử phạt nhẹ, không đủ sức răn đe với các hành vi môi giới không đúng đắr, tạo ra những "cơn sốt" ảo trên thị trường nhà đất.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng những người môi giới không chuyên nói trên một mặt vì lợi ích cá nhân, mặt khác họ thoả hiệp và tiếp tay cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi người tiêu dùng. Chính điều này khiến thị trường thiếu tính bền vững, thiếu niềm tin từ khách hàng và dễ dẫn đến đổ vỡ.

Tại một cuộc hội thảo về bất động sản gần đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đề xuất vấn đề cần quan tâm hiện nay là đạo đức của người làm môi giới bất động sản. Hành vi môi giới bất động sản sai lệch với những tiêu chuẩn đạo đức, tiêu chuẩn hành nghề là một trong những nguyên nhân chính tạo nên các "cơn sốt" đất, giá ảo và bong bóng bất động sản. Chính những người môi giới không đủ tiêu chuẩn này cũng sẽ khiến thị trường không minh bạch, mang đến nhiều rủi ro cho người mua.

Hiện tại, pháp luật về môi giới bất động sản quy định cá nhân không bắt buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới. Điều này đã tạo ra xu hướng các cá nhân không thực sự học tập, tìm hiểu, nghiên cứu về nghiệp vụ môi giới bất động sản mà chỉ tham gia một số khóa học ngắn hạn do các trung tâm không uy tín đào tạo để đối phó với kỳ thi sát hạch. Thậm chí, có hiện tượng còn bỏ tiền "mua" chứng chỉ, không có sự hiểu biết về nghề môi giới.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Các hành vi như kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới… chế tài xử phạt từ 10 triệu đến 50 triệu đồng.

Trên thực tế, nhiều chuyên gia nhà đất cho rằng mức chế tài xử phạt được quy định tại Nghị định 139 là 10-50 triệu đồng rõ ràng chưa bảo đảm tính răn đe, bởi có những thương vụ người môi giới thu được đến hàng tỉ đồng. Hơn nữa, chưa có một trường hợp môi giới nào bị xử lý về vi phạm đạo đức, ứng xử nghề nghiệp và khó có thể xác định chính xác ai là người tung tin, thổi giá, đẩy giá lên, nên thời gian tới vẫn có thể tiếp diễn tình trạng này. Do vậy, người mua nhà đất cần cẩn trọng trước các thông tin sốt đất tại các vùng ven, vùng trong quy hoạch và tìm hiểu thật kỹ các thông tin từ chính quyền địa phương, đó cũng là cách tự bảo vệ mình trước tình trạng "thổi" giá bất động sản.

Theo Minh Anh

Thời báo Kinh tế Sài Gòn